Sanierung lohnt sich

Die Milchmädchenrechnungen vieler Verkäufer aus der Sanierungsbranche lassen sich meist mithilfe eines Taschenrechners überprüfen. Dabei kommt bei kritischer Betrachtung der vorgelegten Zahlen oft genug heraus, dass die energetische Sanierung eines Hauses nicht unbedingt einen wirtschaftlichen Vorteil nach sich zieht. Das liegt oft daran, dass diese "Verkaufshilfen" oft mit falschen oder schöngerechneten Zahlen operieren.

Grund genug für den Forschungsbereich Smart Building und Smart City der Fachhochschule Salzburg, sich ernsthaft mit dem Thema zu beschäftigen. Mehr als 40.000 Datensätze von der ZEUS-Plattform der Energieagentur wurden dafür als Grundlage herangezogen und für verschiedene Fragestellungen ausgewertet. Dabei ging es einerseits um eine Analyse der Heizungssysteme, einen Vergleich zwischen errechnetem Energiebedarf und tatsächlichem Verbrauch, Dämmsysteme und ihre Energiebilanz und eben eine wirtschaftliche Berechnung von Sanierungsmaßnahmen.

Aus Tausenden von Berechnungsvarianten haben die Verantwortlichen der Studie exemplarisch das "klassische" Einfamilienhaus herausgenommen. "Wir haben ein Haus mit den üblichen Energieverlusten, also Keller, oberster Geschoßdecke, Außenwänden, Fenstern, Heizung und Lüftung als Testobjekt ausgewählt", sagte Manuela Prieler, wissenschaftliche Mitarbeiterin, bei der Präsentation vor Experten. Es wurde im Rechenbeispiel angenommen, dass die alte Ölheizung getauscht wird und eine Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung eingebaut wird. Dazu kamen als weitere Parameter ein Kreditzinssatz von 2,25 Prozent sowie eine durchschnittliche jährliche Verteuerung der Energiekosten um 2,50 Prozent. Die Investitions-, Instandhaltungs- und Energiekosten wurden auf Basis der Energieberatung Salzburg eingebunden.

Berechnet wurde der "Kapitalwert" der Investition, also salopp gesagt, ob sich das Ganze rechnet. Das Ergebnis überrascht teilweise, wie auch Projektleiter Markus Leeb, Fachbereichsleiter Gebäudetechnik, eingestand. Denn dass sich der Einbau einer neuen Ölheizung rechnen kann, aber oft auch deutlich im Minus bleibt, wäre noch erwartbar gewesen. Dass aber auch der Umstieg auf Fernwärme nicht ausschließlich im positiven Bereich landen würde, war dann doch erstaunlich. Die Experten führen das auf die hohen Anschlussgebühren und die relative teure Energieform zurück. Ins Minus rutschen kann aber auch eine Wärmepumpe mit Tiefenbohrung, weil Letztere bei der Errichtung sehr teuer ist.

Gas als wirtschaftliche Variante
Umso positiver schnitt dagegen Gas ab, das den Kapitalwert hoch ins Plus dreht; aber auch Luft-Wasser-Wärmepumpen bzw. Pellets-/Stückholzheizungen agieren durchwegs im positiven Bereich. "Im ersten Jahr ist man negativ. Ab dem zweiten Jahr kommen aber die weiteren Faktoren zum Tragen", erklärt Prieler. Dann kommen die Zinsen ebenso dazu wie die Preissteigerungen der Energieträger und die Betriebskosten. Positiv wirkt sich dagegen der geringere Heizenergiebedarf aus. "Ein reiner Heizungstausch amortisiert sich nach sechs bis sieben Jahren", rechnet die Expertin vor. Allerdings auf einer niedrigen Erfolgskurve. Über einen Zeitraum von 30 Jahren betrachtet schaut das aber anders aus. Vor allem wenn weitere Sanierungsmaßnahmen gesetzt werden und auch Faktoren wie die Installation einer Photovoltaikanlage dazukommen. "Je mehr Sanierungsmaßnahmen man setzt, desto höher werden zwar die Kosten", erklärt Prieler, "desto höher steigt aber auch die Kurve mit dem Kapitalwert."

Die Modellrechnung kommt bei einer vollständigen und exakt geplanten Sanierung auf eine durchschnittliche jährliche Verzinsung des eingesetzten Kapitals von vier Prozent. In Zahlen ausgedrückt heißt das: Die umfassende Sanierung des "Modellhauses" mit einer Neun-kW-Heizung, neuen Fenstern, einem 20-Zentimeter-Vollwärmeschutz und einer 18 Zentimeter dicken Dämmung der obersten Geschoßdecke würde Kosten von knapp unter 60.000 Euro verursachen. Nach 30 Jahren steht dem ein Kapitalwert von fast 70.000 Euro gegenüber, auch wenn es nach 15 bis 20 Jahren nochmals einen kleinen Knick durch einen erneut notwendigen Heizungstausch gibt.

Viele Unsicherheitsfaktoren
Einschränkend muss allerdings gesagt werden, dass dies eben eine Modellrechnung mit vielen Unwägbarkeiten und Unsicherheiten ist. Das fängt bei der technischen Entwicklung neuer Verfahren, Materialien und Technologien an, reicht über politische Entscheidungen bis hin zur schweren Voraussage von Inflation, Zins- und Preisentwicklung. Auch das Thema Förderungen konnte bei den Berechnungen nicht berücksichtigt werden, wie Leeb betont, weil dieses Thema in allen Bundesländern verschieden ist und schon jetzt von den FH-Spezialisten 3840 verschiedene Varianten durchgerechnet wurden. "Doch der Trend ist schon klar erkennbar", sagt Leeb, "je umfangreicher eine Sanierung läuft, desto höher ist letztlich auch die Wirtschaftlichkeit der Maßnahmen."