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Handelsimmobilien sind bei Investoren immer gefragt.
| SN/bernhard schreglmann |
War 2015 bereits ein Rekordjahr mit einem Investmentvolumen auf dem österreichischen Markt von rund 3,9 Euro Mrd., so sieht es auch 2016 ganz danach aus, als ob dieses Ergebnis zumindest wieder erreicht, wenn nicht übertroffen werden kann.
Bereits im ersten Halbjahr wurden 1,3 Mrd. Euro in österreichische Immobilien investiert. "Die großen Deals sind allerdings noch in der Pipeline und sollten im zweiten Halbjahr 2016 zu einem Closing kommen", so Georg Fichtinger, Head of Capital Markets bei CBRE Österreich. Die Investitionsfreude wirkt sich auch auf die Kaufpreise aus, denn diese steigen in allen Assetklassen leicht an.
Im ersten Halbjahr wird traditionellerweise weniger investiert als im zweiten. Diesem Trend folgt auch das Jahr 2016, in dem in Österreich bisher rund 1,3 Mrd. Euro investiert wurden, ungefähr dasselbe Volumen wie im Rekordjahr 2015. Mehr als die Hälfte der Investoren kommt aus dem Ausland, wobei der Anteil der deutschen Investoren mit acht Prozent stark rückläufig ist.
Büroimmobilien sind mit zirka 55 Prozent wieder die stärkste Assetklasse, während auf den in den vergangenen Jahren sehr starken Retailbereich im ersten Halbjahr 2016 nur rund vier Prozent entfielen. Vor allem durch die zwei großen Hoteldeals - Hotel Imperial und Hotel Hilton am Stadtpark - war auch der Hotelsektor im ersten Halbjahr 2016 mit zirka 25 Prozent stark.
Die Investmentdeals wurden dominiert vom Verkauf einiger "Towers" in Wien, so erhielten der Florido Tower in 1210 Wien, der Stafa Tower in 1070 Wien sowie der IZD Tower und Tech Gate mit Tech Gate Tower in 1220 neue Eigentümer.
Hohes Interesse in allen Segmenten
"Durch das hohe Investmentinteresse und -volumen sind die Spitzenrenditen in allen Assetklassen gesunken, am stärksten - nämlich um 30 Basispunkte - bei den Büros", erklärt Fichtinger. Die höchsten Spitzenrenditen in Österreich sind nach wie vor bei Fachmarktzentren festzustellen, wo sie zu Halbjahresende 2016 bei 5,6 Prozent lagen. "Investoren konzentrieren sich auf Core-Lagen und setzen auf Sicherheit und Stabilität. Da Österreich beides zu bieten hat, gehen wir davon aus, dass der Markt auch in der zweiten Jahreshälfte attraktiv bleibt. Wenn alle bzw. ein Großteil der Deals, die zurzeit in der Pipeline sind und von denen wir wissen, realisiert werden, könnte 2016 ein neues Rekordjahr werden", erwartet der Experte.
Stagnation auf dem Wiener Büromarkt
Die Vermietungsleistung auf dem Wiener Büromarkt stagniert seit rund einem Jahr und liegt pro Halbjahr bei rund zirka 100.000 Quadratmetern. Die Spitzenmiete hat sich im ersten Halbjahr 2016 leicht nach oben bewegt und liegt nun in der Inneren Stadt in Wien bei 26 Euro pro Quadratmeter und Monat. Dort sollte sie auch per Jahresende liegen.
"Seit Beginn unserer Aufzeichnungen wurden noch nie so wenige neue oder generalsanierte Flächen fertiggestellt wie 2016. Das führt zu einer Stagnation auf dem Wiener Büroimmobilienmarkt. Allerdings sollte sich die Lage 2017, aber vor allem 2018, wenn einige sehr interessante Projekte realisiert werden, ändern", ergänzt Andreas Ridder, Geschäftsführer CBRE Österreich. Die Leerstandsrate liegt aktuell bei etwa 6,1 Prozent. Zurzeit verfügt die Bundeshauptstadt über rund 10,85 Mill. Quadratmeter Büroflächen, die 2016 um etwa 70.000 Quadratmeter erweitert werden. Schon 2017 sollen weitere rund 120.000 Quadratmeter hinzukommen, 2018 ist die Fertigstellung von mehr als 300.000 Quadratmetern neuer Büroflächen geplant. "Wir gehen davon aus, dass der Büromarkt spätestens 2018 wieder in Bewegung kommt, vor allem in der Donau City/Lassallestraße sowie im Bereich des Hauptbahnhofs werden dann spannende neue Projekte fertiggestellt, mit denen die Nachfrage der Mieter befriedigt werden kann", erwartet Ridder.
Fachmarktzentren sind rückläufig
Das Volumen an neu eröffneten Retailflächen in Österreich sollte sich 2016 auf ähnlichem Niveau bewegen wie im Vorjahr. Zirka 115.000 Quadratmeter waren es 2015, 2016 sollten es rund 112.000 Quadratmeter werden. Der Hauptanteil der neu eröffneten Retailflächen entfällt auf Einkaufszentren - während Fachmarktzentren stark zurückgehen. Zu den größten Neueröffnungen bzw. Erweiterungen im ersten Halbjahr 2016 zählen das "huma eleven" in Wien mit zirka 30.000 Quadratmetern und die Erweiterung des Traisenparks in St. Pölten um rund 13.500 Quadratmeter. Die Spitzenmieten im Einzelhandelsbereich stagnieren und betreffen die Geschäftsstraßen. Nach wie vor top ist das "Goldene U" (Kohlmarkt, Graben, Kärntner Straße) in Wien mit 310 Euro pro Quadratmeter und Monat, bei Einkaufszentren mit 115 Euro und bei Fachmarktzentren mit 14 Euro.
Internationale Einzelhandelsmarken setzen nach wie vor auf Österreich und Wien. So liegt die österreichische Hauptstadt im internationalen Vergleich auf Rang 14 mit 24 Markteintritten im Jahr 2015 und damit vor Städten wie Paris und Madrid. "Diese Entwicklung setzt sich auch 2016 fort, wir erwarten noch einige sehr spannende Markteintritte in Österreich, wo der Retailumsatz leicht steigt", erklärt Walter Wölfler, Head of Retail Österreich & CEE bei CBRE.
Nicht nur die Tourismusbetriebe hofften zuletzt auf eine starke Sommersaison, sondern auch der österreichische Einzelhandel, zumal die Ausgaben von Touristen steigen. "Die Ausgaben der internationalen Touristen haben sich in den vergangenen zehn Jahren verdoppelt, in den nächsten fünf Jahren gehen wir von einer weiteren Steigerung von rund 40 Prozent aus", rechnet Wölfler. In Wien werden Touristen aus China bis 2020 die höchsten Steigerungsraten bei den Ausgaben verzeichnen, gefolgt von US-Amerikanern. "Auch wenn die Retailausgaben der Touristen in Wien steigen, so sind wir mit rund 35 Dollar pro Nacht noch nicht im internationalen Spitzenfeld, das von Genf und Zürich angeführt wird", so Wölfler, "allerdings gilt der Tourismus als einer der wichtigsten Wachstumstreiber für den Retailmarkt."
Großes Interesse in Osteuropa
Nachdem das Investmentvolumen in den CEE-Ländern - exklusive Russland - 2015 um rund 25 Prozent gegenüber 2014 gestiegen ist, wird davon ausgegangen, dass es 2016 auf demselben Niveau bei rund zehn Mrd. Euro bleiben wird. Zwar haben sich die Spitzenrenditen in den vergangenen Wochen und Monaten nach unten bewegt und liegen zurzeit zwischen 5,50 Prozent (Prag und Warschau) und 7,00 Prozent (Budapest), doch sind diese noch immer attraktiv im Vergleich zur Performance der deutschen Staatsanleihen, die unter einem Prozent liegen. "Die Spitzenrenditen in den CEE-Märkten sind mit jenen in den westeuropäischen Ländern nicht zu vergleichen, hier kann man wirklich davon sprechen, dass diese Märkte nach anderen Gesetzmäßigkeiten funktionieren als der Rest Europas", betont Andreas Ridder.
Bei der Büronachfrage wurde in einigen CEE-Städten ein historisches Hoch erreicht. Vor allem in Warschau, wo die bürobasierte Beschäftigung in den nächsten Jahren noch signifikant steigen wird, ist mit einem massiven Anstieg bei der Nachfrage und Vermietung von Büroflächen zu rechnen.
Deutschland bleibt stabiler Faktor
In Deutschland wurde im ersten Halbjahr mit 17,85 Mrd. Euro zwar um 26 Prozent weniger investiert als im Vergleichszeitraum 2015, allerdings wird für die zweiten sechs Monate mit einem Wachstum gerechnet, es sollte bis Jahresende ein Transaktionsvolumen von bis zu 50 Mrd. Euro möglich sein.
"Die steigende Risikoaversion im Zuge des EU-Referendums in Großbritannien sorgt voraussichtlich für noch mehr Anlagegelder in Deutschland, dem zweitgrößten Investmentmarkt Europas, der auch als sehr sicher gilt. Diese Entwicklung hat sich allerdings schon zu Jahresanfang bei einer Befragung der institutionellen Investoren gezeigt", erklärt Ridder.
Der Hotspot unter den deutschen Städten für Investments bleibt Berlin mit rund 2,055 Mrd. Euro, gefolgt von München und Hamburg. In Deutschland sind - wie in Österreich - Büroimmobilien die interessanteste Assetklasse, gefolgt von Einzelhandelsimmobilien.
