Miete als Zusatzpension?

Seit Jahren erhoffen sich viele Investoren eine deutlich höhere Rendite von Immobilienveranlagungen als von anderen Möglichkeiten. Dabei ist allerdings einiges zu beachten, wie die Schoellerbank mitteilt. Bei jedem Immobilienkauf ist die Lage ein entscheidender Faktor für den Investmenterfolg. Aber auch bei noch so guter Auswahl der Lage, Überprüfung des Umfelds, Ausblick in die Zukunft und mehr können sich die Rahmenbedingungen für eine Immobilie im Laufe der Zeit grundlegend ändern. Zum Beispiel durch eine geänderte Straßenführung: Der Ausbau von Straßen kann aus einer "ruhigen Wohnlage" plötzlich eine "verkehrsgünstige Wohnlage" machen. Zusätzlich wird es durch die Verschlechterung der Wohnlage in der Regel schwerer, Mieter zu finden, die bereit sind, Mieten in gleicher Höhe zu bezahlen.

Vorsorgewohnungen haben meist eine Größe von 35 bis 55 Quadratmeter und sind für Single- oder Zweipersonenhaushalte gut geeignet. In der Regel verändern sich diese Personengruppen jedoch auf absehbare Zeit und beziehen eine größere Wohnung. Durch den drohenden Leerstand sind die Einkünfte des Vermieters in Gefahr. Die umlagefähigen Betriebskosten müssen jedoch weiter bezahlt werden.

Bei den Prognoserechnungen für Vorsorgewohnungen wird meist eine Leerstandsquote von fünf bis zehn Prozent berücksichtigt. Neben den fehlenden Mieteinnahmen bedeutet der Leerstand auch einen zeitlichen Aufwand für den Vermieter: Wohnungsinserate aufgeben, Besichtigungstermine vereinbaren, Unterlagen einholen und vieles mehr. Aber auch bei vermieteten Wohnungen ist der Zeitaufwand für die Kontrolle der Mieteinnahmen, Anfragen oder Beschwerden der Mieter, Termine der Hausverwaltung etc. nicht unerheblich.

Zusätzlich zum Ausfall von Mieteinnahmen stecken auch andere finanzielle Risiken in einer fremdgenutzten Immobilie. Wenn zum Beispiel Sanierungs- oder Renovierungsmaßnahmen anfallen und der Rücklagentopf zu gering ist, dann müssen diese Zahlungen aus dem eigenen "Haushaltsudget" erfolgen. Außerdem besteht auch das Risiko, an Mietnomaden zu geraten.

Neben dem drohenden Mietausfall wird im schlimmsten Fall auch noch die Immobilie verwüstet. Die dadurch entstehenden Zahlungen für Anwaltskosten, Sanierungskosten und andere Aufwände können die Rendite auf nicht unerhebliche Weise langfristig schmälern.

"Wer heute in Immobilien investiert, sollte sich bewusst sein, dass sich die Preise bereits auf einem sehr hohen Niveau befinden. Dadurch ergeben sich im Vergleich zu früheren Jahren relativ geringe Mietrenditen", heißt es in der Mitteilung. "Es ist schwer vorherzusagen, in welche Richtung sich die Preise entwickeln werden, im schlimmsten Fall kann die Immobilie künftig sogar an Wert verlieren."